Sale Deed Cancellation जमीन, घर किंवा प्लॉट खरेदी-विक्री करताना खरेदी खत (Sale Deed) हा सर्वात महत्त्वाचा कायदेशीर दस्तऐवज असतो. अनेकदा लोक केवळ व्यवहार पूर्ण झाला म्हणजे सर्व काही सुरक्षित झाले, असा गैरसमज करून घेतात. प्रत्यक्षात खरेदी खत योग्य पद्धतीने तयार झाले नाही, किंवा नंतर काही कायदेशीर त्रुटी समोर आल्या, तर नोंदणीकृत (रजिस्टर्ड) खरेदी खतदेखील रद्द होऊ शकते.
या लेखात आपण सविस्तरपणे खालील दोन मुद्दे समजून घेणार आहोत:
- खरेदी खत कसं तयार करतात?
- खरेदी खतानंतर जमिनीची रजिस्ट्री कधी रद्द (Sale Deed Cancellation ) होऊ शकते?
खरेदी खत म्हणजे काय?
खरेदी खत म्हणजे विक्रेत्याने (Seller) खरेदीदाराला (Buyer) ठराविक मोबदल्यात आपली मालमत्ता कायमस्वरूपी हस्तांतरित केल्याचा कायदेशीर पुरावा. हे दस्तऐवज नोंदणी कार्यालयात (Sub-Registrar Office) नोंदवले गेले की त्याला पूर्ण कायदेशीर मान्यता मिळते.
मोफत मराठी बातम्यांसाठी आमचा ग्रुप जॉईन करा
खरेदी खत तयार करण्यापूर्वीची तयारी
खरेदी खत तयार करण्याआधी खालील बाबींची तपासणी अत्यंत आवश्यक आहे:
(अ) मालकी हक्काची खात्री
- 7/12 उतारा, 8अ उतारा (शेती जमीन असल्यास)
- सिटी सर्वे उतारा / मालमत्ता कार्ड (शहरी भागात)
- मागील खरेदी खतांची साखळी (Title Chain – किमान 30 वर्षे)
(ब) कायदेशीर अडथळे आहेत का?
- कर्ज, बोजा (Loan/Charge)
- न्यायालयीन वाद (Court Case)
- ताबा प्रत्यक्ष विक्रेत्याकडे आहे का?
(क) सरकारी परवानग्या
- शेती जमीन असल्यास NA स्थिती
- लेआउट/बांधकाम असल्यास मंजुरी
- वारसा मालमत्ता असल्यास सर्व वारसांची संमती
खरेदी खत कसं तयार करतात? (Step-by-Step)
Step 1: मसुदा (Draft) तयार करणे
खरेदी खताचा मसुदा साधारणपणे वकील किंवा अनुभवी दस्तलेखक (Document Writer) तयार करतो. या मसुद्यात खालील तपशील असतात:
- खरेदीदार व विक्रेत्याचे पूर्ण नाव, पत्ता, वय
- मालमत्तेचे संपूर्ण वर्णन (Survey No., Gat No., क्षेत्रफळ, सीमा)
- व्यवहाराची एकूण रक्कम
- पैसे देण्याची पद्धत (रोख/चेक/RTGS)
- ताबा कधी दिला याची नोंद
- हक्क हस्तांतरणाची घोषणा
Step 2: मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty)
राज्य सरकारने ठरवलेल्या दरानुसार मुद्रांक शुल्क भरावे लागते.
महाराष्ट्रात हे शुल्क मालमत्तेच्या बाजारभावावर (Ready Reckoner Rate) आधारित असते.
Step 3: नोंदणी शुल्क (Registration Fees)
नोंदणीसाठी साधारणपणे व्यवहार रकमेच्या टक्केवारीनुसार शुल्क भरावे लागते.
Step 4: नोंदणी कार्यालयात उपस्थिती
- खरेदीदार
- विक्रेता
- दोन साक्षीदार
सर्वांनी ओळखपत्रांसह हजर राहणे आवश्यक असते.
Step 5: बायोमेट्रिक व स्वाक्षरी
- अंगठ्याचा ठसा
- छायाचित्र
- सर्व पानांवर स्वाक्षरी
नोंदणी पूर्ण झाल्यानंतर खरेदी खत नोंदणीकृत (Registered Sale Deed) होते.
जमिनीचे खरे खरेदीखत आणि खोटे खरेदीखत यामधील फरक कसा ओळखावा?
Sale Deed Cancellation खरेदी खतानंतर जमिनीची रजिस्ट्री कधी रद्द होऊ शकते?
हा सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा आहे. अनेकांना वाटते की “एकदा रजिस्ट्री झाली की कोणी काहीच करू शकत नाही.” हे पूर्णपणे चुकीचे आहे.
(1) फसवणूक (Fraud) सिद्ध झाल्यास
जर विक्रेत्याने:
- बनावट कागदपत्रे दिली
- खोटा मालकी हक्क दाखवला
- खरी माहिती लपवली
तर न्यायालय खरेदी खत रद्द करू शकते.
(2) विक्रेताच खरा मालक नसेल तर
जर विक्रेत्याचा मालकी हक्कच वैध नसेल (उदा. बेकायदेशीर वारसा, बनावट पावर ऑफ अॅटर्नी), तर त्यावर केलेली रजिस्ट्री टिकत नाही.
(3) अल्पवयीन किंवा मानसिकदृष्ट्या अक्षम व्यक्तीचा व्यवहार
अशा व्यक्तीने केलेला व्यवहार कायदेशीर मान्य नसतो. नंतर पालक किंवा कायदेशीर प्रतिनिधी रजिस्ट्री रद्द करण्यासाठी दावा करू शकतात.
(4) जबरदस्ती, दबाव किंवा फसवणूक करून सही घेतल्यास
धमकी, दबाव, मानसिक त्रास देऊन जर सही घेतली असेल, तर तो व्यवहार न्यायालयात टिकत नाही.
(5) शासनाची जमीन किंवा आरक्षित जमीन
सरकारी, ग्रामपंचायत, वन विभाग, आरक्षणाखालील जमीन विकली गेली असल्यास अशी रजिस्ट्री आपोआप बेकायदेशीर ठरते.
(6) कायद्याचा भंग करून व्यवहार
- शेती जमीन बिगरशेतीस विकली
- आवश्यक परवानगीशिवाय हस्तांतरण
- Ceiling Act / Tenancy Act चा भंग
अशा प्रकरणात प्रशासन किंवा न्यायालय रजिस्ट्री रद्द करू शकते.
(7) न्यायालयीन आदेशामुळे
जर न्यायालयाने स्पष्ट आदेश दिला की व्यवहार अवैध आहे, तर नोंदणीकृत खरेदी खतही रद्द होते.
रजिस्ट्री रद्द (Sale Deed Cancellation) कशी होते?
महत्त्वाची बाब म्हणजे –
नोंदणी कार्यालय स्वतःहून रजिस्ट्री रद्द करत नाही.
रजिस्ट्री रद्द करण्यासाठी:
- न्यायालयात दिवाणी दावा (Civil Suit) दाखल करावा लागतो
- फसवणूक, बेकायदेशीरता सिद्ध करावी लागते
- न्यायालयाचा अंतिम निर्णय आल्यानंतरच रजिस्ट्री रद्द होते
खरेदीदाराने स्वतःला कसं सुरक्षित ठेवावं?
- वकीलमार्फत टायटल सर्च करा
- मूळ कागदपत्रे तपासा
- संशयास्पद व्यवहार टाळा
- केवळ रजिस्ट्रीवर नाही तर कायदेशीर वैधतेवर भर द्या
- व्यवहारापूर्वी सर्व परवानग्या तपासा
निष्कर्ष
खरेदी खत हा फक्त कागद नसून तुमच्या आयुष्याची मोठी गुंतवणूक आहे. योग्य तपासणीशिवाय केलेली खरेदी भविष्यात मोठ्या अडचणीत टाकू शकते.
लक्षात ठेवा –
Sale Deed Cancellation रजिस्ट्री झाली म्हणजे व्यवहार सुरक्षित झाला, असे नाही. तो कायदेशीरदृष्ट्या योग्य आहे का, हेच खरे महत्त्वाचे आहे.
जर तुम्हाला हा लेख उपयुक्त वाटला असेल, तर तो इतरांपर्यंत नक्की पोहोचवा. जमीन व्यवहारात जागरूकता हाच सर्वात मोठा संरक्षणाचा उपाय आहे.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQs):
1 : खरेदी खत आणि रजिस्ट्री यामध्ये नेमका फरक काय?
उत्तर: खरेदी खत हा मालमत्ता खरेदी-विक्रीचा कायदेशीर दस्तऐवज आहे, तर रजिस्ट्री म्हणजे त्या खरेदी खताची नोंदणी सरकारी नोंदणी कार्यालयात करणे. खरेदी खत तयार होऊ शकते, पण रजिस्ट्री झाल्याशिवाय त्याला पूर्ण कायदेशीर मान्यता मिळत नाही.
2. खरेदी खत रजिस्टर्ड झाल्यावर ते कधीही रद्द (Sale Deed Cancellation) होऊ शकते का?
उत्तर: होय. फसवणूक, बनावट कागदपत्रे, चुकीचा मालकी हक्क, जबरदस्ती, कायद्याचा भंग किंवा न्यायालयीन आदेश असल्यास नोंदणीकृत खरेदी खतही रद्द होऊ शकते.
3. रजिस्ट्री कार्यालय स्वतःहून खरेदी खत रद्द (Sale Deed Cancellation) करू शकते का?
उत्तर: नाही. नोंदणी कार्यालयाला रजिस्ट्री रद्द करण्याचा अधिकार नसतो. खरेदी खत रद्द करण्यासाठी न्यायालयात दिवाणी दावा (Civil Suit) दाखल करावा लागतो आणि न्यायालयाचा आदेश आवश्यक असतो.
4. विक्रेता खरा मालक नसेल तर काय होते?
उत्तर: जर विक्रेत्याचा मालकी हक्कच वैध नसेल (उदा. बनावट वारसा, चुकीची Power of Attorney), तर त्याने केलेली रजिस्ट्री कायदेशीरदृष्ट्या टिकत नाही आणि ती न्यायालयाद्वारे रद्द होऊ शकते.
5. शेती जमीन चुकीच्या पद्धतीने विकली गेल्यास रजिस्ट्री वैध राहते का?
उत्तर: नाही. शेती जमीन कायद्याच्या अटींचा भंग करून (उदा. NA परवानगीशिवाय, अपात्र व्यक्तीस) विकली असल्यास अशी रजिस्ट्री अवैध ठरू शकते आणि शासन किंवा न्यायालय ती रद्द करू शकते.
6. खरेदीदाराने स्वतःला सुरक्षित ठेवण्यासाठी काय करावे?
उत्तर: खरेदीदाराने व्यवहारापूर्वी टायटल सर्च करून घ्यावा, मूळ कागदपत्रे तपासावीत, कायदेशीर परवानग्या पाहाव्यात आणि शक्यतो वकीलमार्फत खरेदी खत तयार करावे. फक्त रजिस्ट्रीवर विश्वास न ठेवता व्यवहाराची कायदेशीर वैधता तपासणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.
विविध सरकारी जॉब, योजना, GR यांची माहिती मिळविण्यासाठी येथे रजिस्टर करा
व्हिडिओ पाहण्यासाठी येथे क्लिक करा